L’affitto di ramo d’azienda è uno strumento giuridico che consente di trasferire temporaneamente un’attività economica, senza cederla in modo definitivo. In questa guida vediamo tutti gli aspetti fiscali: IVA, imposte dirette, imposte indirette e il trattamento per chi opera nel regime forfettario, con esempi pratici.

Cos’è l’affitto di ramo d’azienda

L’affitto di ramo d’azienda è disciplinato dall’art. 2562 c.c. (richiamando le norme sull’affitto di azienda), applicabile anche a un ramo, purché sia identificabile e autonomo dal punto di vista organizzativo e produttivo.

Il contratto deve essere stipulato in forma scritta ai sensi dell’art. 2556 c.c. e registrato entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate (art. 5 DPR 131/1986).

Trattamento ai fini IVA

A differenza della cessione d’azienda (fuori campo IVA ex art. 2, c. 3, lett. b) DPR 633/1972), l’affitto di ramo d’azienda è soggetto ad IVA. L’art. 3 DPR 633/1972 qualifica infatti l’affitto come prestazione di servizi resa a fronte di un corrispettivo.

Conseguenze operative:

• L’affittante emette fattura con IVA ordinaria (22%) – in specifici casi -;
• L’affittuario può detrarre l’IVA se ne ha diritto;
• L’operazione è soggetta a imposta di registro fissa di 200 € (art. 40 DPR 131/1986 – principio di alternatività IVA/registro).

Facciamo chiarezza:

1. Se chi affitta è una ditta individuale con unica attività data in locazione (quindi resa di fatto in attiva presso il registro imprese) non andrà applicata l’iva sui canoni di locazione, ma il contratto sarà soggetto ad imposta di registro del 3% su tutto il canone pattuito.
2. Se chi affitta è sempre una ditta individuale, ma con più attività e ne affitta solo una di esse (ad esempio si decide di dare in gestione una specifica linea produttiva, o locare un determinato stabile produttivo settorizzato), va emessa la fattura a applicata l’iva al 22%. Questa casistica, vale sempre e comunque per i soggetti giuridici diversi dalle persone fisiche, ad esempio le società (srl, sas, snc ecc).

Imposte indirette: imposta di registro e bollo

Operazioni soggette ad IVA → Registro fisso: 200 euro.
Operazioni non soggette ad IVA (ipotesi residuali, da valutare caso per caso):

• Solo beni mobili o avviamento → 3% sul canone annuo × anni (max 30);
• Presenza di beni immobili → 1% sulla quota immobili + 3% sul resto;
• Solo beni immobili → 2% sul canone annuo.

Imposta di bollo: 16 € ogni 4 facciate o 100 righe (art. 2 Tariffa Allegato A, DPR 642/1972).

Imposte dirette (IRPEF/IRES)

Affittante:

• Se l’impresa resta attiva → canoni tassati come reddito d’impresa (art. 55 TUIR);
• Se l’affitto riguarda l’unica azienda e l’attività è sospesa → canoni tassati come redditi diversi (art. 67, c. 1, lett. h) TUIR).

Affittuario:

• Canoni deducibili per competenza (art. 109 TUIR) come costi d’esercizio.

Nota: Se nel ramo affittato è compreso personale dipendente, si applica l’art. 2112 c.c. sulla continuità dei rapporti di lavoro.

Trattamento nel regime forfettario

Il regime forfettario (L. 190/2014, art. 1, c. 54–89) presenta regole specifiche.

Forfettario affittante:

• I canoni percepiti non rientrano nel regime agevolato;
• Sono tassati come redditi diversi e vanno indicati nel quadro RL della dichiarazione.

Riferimento: Circolare AdE 10/E/2016.

Forfettario affittuario:

• I canoni pagati non sono deducibili analiticamente (ma da indicare nel quadro RS della dichiarazione, tra i c.d. “obblighi informativi”);
• Il reddito si calcola con il coefficiente di redditivà sui ricavi.

Attenzione alla continuità: se il ramo proviene da un familiare o da soggetto collegato, l’Agenzia può escludere il forfettario per “prosecuzione attività” (Circ. 10/E/2016).

Esempi pratici

Esempio 1 – Operazione tra società
Alfa Srl affitta a Beta Srl il ramo “Servizi informatici” comprensivo di 3 dipendenti, arredi e server, per 3.000 € al mese.

• Fattura: 3.000 € + IVA 22% → Totale 3.660 €;
• Registro: fisso 200 €;
• Alfa Srl: canone tassato come reddito d’impresa;
• Beta Srl: canone deducibile come costo.

Esempio 2 – Forfettario che affitta un ramo
Mario Rossi, in regime forfettario come consulente marketing, prende in affitto da Gamma Srl un ramo aziendale di comunicazione per 1.500 € mensili.

• Gamma Srl: emette fattura con IVA 22%;
• Mario Rossi: paga il canone ma non può dedurlo dal reddito forfettario.

Esempio 3 – Affitto dell’unica azienda
Lucia Bianchi, titolare di un bar, affitta l’unica azienda a Delta Srl per 2.200 € al mese e sospende l’attività.

• I canoni sono redditi diversi (art. 67 TUIR);
• Non rientrano nel forfettario, anche se Lucia era in quel regime.

Conclusioni

L’affitto di ramo d’azienda è una scelta strategica, ma richiede attenzione fiscale:

• È soggetto ad IVA, con registrazione fissa di 200 €;
• Può generare redditi d’impresa o redditi diversi a seconda dei casi;
• Ha effetti specifici per i contribuenti in regime forfettario.

Prima di procedere, è consigliabile un’analisi personalizzata per evitare errori nella fatturazione e nella dichiarazione dei redditi.

Riferimenti normativi principali

• Codice Civile: artt. 2556, 2562, 2112
• DPR 633/1972: artt. 2, 3
• DPR 131/1986: artt. 5, 23, 40 – Tariffa Parte I
• DPR 642/1972: Tariffa Allegato A – Parte I, art. 2
• DPR 917/1986 (TUIR): artt. 55, 67, 109
• L. 190/2014: art. 1, c. 54–89
• Circ. Agenzia Entrate: 10/E/2016

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