La Legge di Bilancio 2026 ha riaperto la possibilità di assegnare o cedere ai soci determinati beni della società con un regime fiscale agevolato. L’operazione deve essere perfezionata entro il 30 settembre 2026 e può risultare particolarmente interessante per le società che possiedono immobili non utilizzati direttamente nell’attività.

Non si tratta però di un beneficio automatico. Prima di procedere occorre verificare il tipo di società, la posizione del socio, la natura del bene, il valore fiscalmente riconosciuto, le riserve presenti e gli effetti tributari in capo sia alla società sia al socio.

Assegnazione agevolata 2026: la norma definitiva

La disciplina è contenuta nell’articolo 1, commi da 35 a 41, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199. È quindi una misura definitiva della Legge di Bilancio 2026, non più una proposta o un’anticipazione.

La riapertura riguarda tre possibili operazioni:

• assegnazione agevolata dei beni ai soci;
• cessione agevolata dei beni ai soci;
• trasformazione agevolata della società commerciale in società semplice, quando ne ricorrono i presupposti.

Quali società possono utilizzare l’agevolazione

Possono accedere al regime le società in nome collettivo e in accomandita semplice, nonché le società di capitali: Srl, Spa e società in accomandita per azioni.

Il socio destinatario deve risultare iscritto nel libro dei soci, quando previsto, alla data del 30 settembre 2025. È ammessa anche l’iscrizione effettuata entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge, se fondata su un titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2025.

Questo requisito impedisce di modificare oggi la compagine sociale con il solo obiettivo di fare entrare un nuovo soggetto nell’operazione agevolata.

Quali beni si possono assegnare o cedere

L’agevolazione riguarda principalmente:

• beni immobili diversi da quelli utilizzati esclusivamente come strumentali nell’attività d’impresa;
• beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa.

Possono quindi rientrare, a seconda del caso, immobili patrimonio, abitazioni locate, terreni e immobili merce. Sono invece esclusi gli immobili direttamente ed esclusivamente impiegati nel processo produttivo o commerciale della società.

La classificazione contabile, da sola, non basta. Occorre verificare l’utilizzo effettivo del bene al momento dell’operazione e ricostruire correttamente il suo costo fiscale.

Quanto costa: imposta sostitutiva dell’8% o del 10,5%

Sulla differenza positiva tra il valore assunto per l’operazione e il costo fiscalmente riconosciuto del bene si applica un’imposta sostitutiva:

• 8% nella generalità dei casi;
• 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione, cessione o trasformazione.

Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’operazione sono inoltre assoggettate a imposta sostitutiva del 13%.

Valore normale o valore catastale

Per gli immobili, la società può chiedere che il valore normale sia determinato utilizzando, in tutto o in parte, il valore risultante dall’applicazione dei moltiplicatori catastali. La scelta non va effettuata in modo meccanico: il valore adottato influenza l’imposta sostitutiva della società e può produrre ulteriori conseguenze per il socio.

Scadenze e modalità di versamento

L’atto di assegnazione o cessione, oppure la trasformazione, deve essere perfezionato entro il 30 settembre 2026. L’imposta sostitutiva è versata in due rate:

• 60% entro il 30 settembre 2026;
• 40% entro il 30 novembre 2026.

Per le assegnazioni e le cessioni agevolate, l’imposta di registro proporzionale è ridotta alla metà, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa. Il trattamento IVA richiede invece una verifica autonoma, legata alla storia del bene e al diritto alla detrazione esercitato dalla società.

Trasformazione in società semplice

La trasformazione agevolata può essere valutata dalle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni agevolabili. L’operazione modifica in modo profondo la natura della società: non è una semplice scelta fiscale e deve essere coordinata con responsabilità dei soci, rapporti contrattuali, finanziamenti, riserve e futura gestione del patrimonio.

Gli errori da evitare

• considerare agevolabile un immobile che è in realtà strumentale per destinazione;
• utilizzare un costo fiscale non aggiornato per ammortamenti, rivalutazioni o riallineamenti;
• ignorare il requisito temporale relativo alla partecipazione del socio;
• stimare soltanto l’imposta sostitutiva, senza calcolare IVA e imposte indirette;
• non verificare l’effetto dell’assegnazione sulle riserve e sul reddito del socio;
• arrivare al rogito senza avere ricostruito provenienza, dati catastali e conformità dell’immobile.

Come valutare la convenienza

Il confronto corretto non è tra “8% e nessuna imposta”, ma tra il costo complessivo dell’operazione agevolata e quello delle alternative: mantenimento del bene nella società, cessione ordinaria, distribuzione successiva, liquidazione o trasformazione.

Una simulazione attendibile richiede almeno visura e statuto, situazione contabile aggiornata, libro soci, schede cespiti, titolo di provenienza, visura catastale, valori fiscali, riserve di patrimonio netto e storia IVA del bene.

Domande frequenti

Qual è la scadenza dell’assegnazione agevolata 2026?

L’operazione deve essere perfezionata entro il 30 settembre 2026. Il saldo del 40% dell’imposta sostitutiva scade il 30 novembre 2026.

Tutti gli immobili della società sono agevolabili?

No. Sono esclusi gli immobili utilizzati esclusivamente come strumentali nell’attività dell’impresa. Occorre verificare l’uso effettivo del bene.

L’aliquota è sempre dell’8%?

No. Per le società non operative in almeno due dei tre periodi precedenti l’aliquota sale al 10,5%. Le riserve in sospensione annullate sono assoggettate al 13%.

Il simulatore calcola tutte le imposte?

No. Stima soltanto le imposte sostitutive della misura. IVA, imposte indirette ed effetti sul socio richiedono un’analisi specifica.

Fonte normativa: Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, commi 35-41, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025. Contenuto informativo aggiornato al 15 settembre 2026.