SCIA locazioni turistiche: il nuovo quadro normativo dal 2026
Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) e i successivi chiarimenti del Ministero del Turismo (FAQ 7.2 e 7.3), il legislatore ha ridefinito in modo sostanziale i presupposti che determinano l’obbligo di presentazione della SCIA per le attività di locazione turistica e locazione breve.
Il punto centrale non è più la durata del contratto, bensì il numero di immobili concessi in locazione.
Dal 1° gennaio 2026, la locazione di più di due appartamenti comporta, salvo prova contraria, la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, con tutti gli adempimenti conseguenti.
Presunzione di imprenditorialità: cosa prevede la Legge di Bilancio 2026
Fino al 2025 la soglia era fissata a 4 appartamenti per periodo d’imposta.
Dal 2026, l’art. 1, comma 17, della Legge n. 199/2025 ha ridotto il limite a 2 unità immobiliari.
Tabella 1 – Presunzione di imprenditorialità
| Numero appartamenti locati | Presunzione di impresa | Conseguenze |
|---|---|---|
| 1 | ❌ No | Reddito fondiario / cedolare |
| 2 | ❌ No | Reddito fondiario / cedolare |
| 3 o più | ✅ Sì | SCIA + P.IVA + adempimenti |
📌 La presunzione opera a prescindere:
- dalla durata della locazione;
- dalla finalità (turistica o breve).
Obbligo di SCIA: base normativa
L’art. 13-ter, comma 8, del D.L. 145/2023, convertito dalla Legge di Bilancio 2024, prevede che:
chi esercita in forma imprenditoriale attività di locazione breve o di locazione per finalità turistiche è tenuto alla presentazione della SCIA allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP).
La SCIA è quindi conseguenza diretta della presunzione di impresa.
Locazione breve e locazione turistica: chiarimenti MITUR
Il Ministero del Turismo, con le FAQ 7.2, ha chiarito che l’obbligo di SCIA sussiste:
- per la locazione breve di più di due appartamenti, indipendentemente dalla durata;
- per la locazione per sole finalità turistiche di più di due appartamenti, anche se i contratti superano i 30 giorni.
Tabella 2 – Quando scatta l’obbligo di SCIA
| Tipologia locazione | N. appartamenti | Durata | SCIA |
|---|---|---|---|
| Locazione breve | 1–2 | ≤ 30 gg | ❌ |
| Locazione breve | ≥ 3 | ≤ 30 gg | ✅ |
| Locazione turistica | 1–2 | > 30 gg | ❌ |
| Locazione turistica | ≥ 3 | > 30 gg | ✅ |
📍 Il criterio temporale (30 giorni) non è più decisivo.
Effetti fiscali e amministrativi della SCIA
Il superamento della soglia dei due appartamenti comporta:
- presentazione della SCIA allo SUAP comunale;
- apertura della Partita IVA;
- valutazione del regime fiscale applicabile (forfettario se ne ricorrono i presupposti);
- possibile iscrizione a INPS e INAIL, se l’attività risulta abituale e prevalente.
Tabella 3 – Adempimenti conseguenti
| Adempimento | Obbligatorio |
|---|---|
| SCIA SUAP | ✅ |
| Partita IVA | ✅ |
| Iscrizione INPS | ⚠️ Valutazione caso per caso |
| Cedolare secca | ❌ Non applicabile |
Definizione di locazione turistica
La locazione turistica trova fondamento nel Codice Civile (L. 431/1998), poiché la definizione del Codice del Turismo è stata dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale.
Sono escluse dalla locazione turistica:
- locazioni per motivi di lavoro;
- locazioni per corsi di studio;
- locazioni con esigenze transitorie non turistiche.
Tabella 4 – Locazioni escluse
| Tipologia | Rilevanza ai fini SCIA |
|---|---|
| Contratti studenti | ❌ |
| Locazioni per lavoro | ❌ |
| Canone libero | ❌ |
| Canone concordato | ❌ |
